دولت و آستان‌قدس دو بازیگر مهم احتکار زمین

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی «صبح توس»؛ این روزها خانه‌های افقی جای خود را به خانه‌های عمودی داده‌اند و حیاط از بستر حیات برچیده شده است. کودکان به جای بازی با همسالان‌شان در حیاط و یا محله، دل خوش کرده‌اند به جعبه جادویی و یا آن ماس‌ماسکی که هر لحظه همراه‌شان است.

خانه‌ها کوچک شده‌اند، در نتیجه جمعیت خانواده روز به روز آب می‌رود تا جایی که ممکن است نسل فردا درکی از خاله، عمه، دایی و عمو نداشته باشد و این بدان معناست که معماری کنونی با قانون جوانی جمعیت مغایرت دارد.

پیرامون این مسئله با محسن اکبرزاده، عضو هیات علمی دانشگاه و معاون پژوهشی پژوهشکده ثامن به گفتگو نشستیم.

وی اظهار کرد: موضوع اصلی در شهرها سکونت است البته این موضوع در شهرهای موضوعی که پیرامون یک مسئله خاص در نقطه‌ خاص جغرافیا تشکیل شده‌اند متفاوت است. شهرهای موضوعی عبارتند از: شهرهای معدنی، بندری، دانشگاهی، پادگانی و زیارتی.

معاون پژوهشی پژوهشکده ثامن تصریح کرد: شهر محلی برای سکونت است لذا در اغلب شهرهای دنیا بین 50 تا 70 درصد بافت شهری را، مسکن تشکیل می‌دهد و غلبه شهر با الگوی مسکونی است.

وی ادامه داد: شهری که نتواند سکونت را برای زاد و ولد خودش تأمین کند، شهری عادی نیست مگر این‌که شهر محدودیت‌ جغرافیایی داشته باشد، مثلا شهر لب دره و یا بین کوه و دریا گرفتار باشد و یا این‌که به واسطه یک حادثه و واقعه، نظیر سیل، زلزله و خشکسالی، شهر ظرفیت سکونت خود را از دست دهد.

اکبرزاده با تأکید بر این‌که شهر برای سکونت تشکیل می‌شود و باید بتواند رشد طبیعی جمعیتش را پاسخ بدهد، افزود: سکونت در شهر با سه موضوع محدوده شهری، تراکم و جمعیت مرتبط است و این سه مسئله ظرفیت سکونتی شهرها را مشخص می‌کند؛ محدوده شهری، وسعت شهر، تراکم شهری و طبقاتی ساختن را تعیین می‌کند. تراکم، محدوده را ضرب و  شهر را چند طبقه می‌کند.

وی با بیان اینکه مدیریت و برنامه‌ریزی شهری بازی با سه موضوع محدوده شهری، تراکم و جمعیت است، خاطرنشان کرد: محدوده ضرب در تراکم، جمعیت‌پذیری می‌دهد و هر چه ظرفیت جمعیت‌پذیری بالاتر رود، به همان اندازه می‌توان جمعیت را بالا برد بنابراین اگر مدیران و برنامه‌ریزان شهری محدوده را تنگ کنند، ناچارند تراکم را زیاد کنند و اگر محدوده را وسعت دهند و تراکم را ثابت نگه دارند می‌توانند ظرفیت جمعیت‌پذیری را افزایش دهند.

افزایش تراکم، الحاق زمین یا گران اداره کردن شهرها

عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تربت‌حیدریه ابراز کرد: برخی به دنبال افزایش تراکم هستند و معتقدند جمعیت‌‌پذیری با دو و سه طبقه‌سازی محقق نمی‌شود و شهر نیازمند خانه‌های پنج و شش طبقه است، از این رو به دنبال اجرایی شدن قانون تراکم تشویقی در بافت فرسوده هستند.

وی ادامه داد: از سوی دیگر عده‌ای به دنبال اضافه کردن به محدوده شهری هستند و معتقدند شهر به روستاها رسیده است و زمین‌های زراعی ارزش کشاورزی کردن ندارند لذا آن‌ها باید به شهر اضافه شوند و آستان قدس رضوی نیز باید زمین‌هایش را به شهر الحاق کند.

اکبرزاده با بیان این‌که برخی موضوع شهرها را در حوزه جمعیت‌پذیری و جمعیت‌گذاری حل می‌کنند، گفت: این عده معتقدند که شهرهای مهاجرپذیر و شهرک‌های اقماری تهران دیگر ظرفیت ندارند لذا باید شهر را گران اداره کنند.

وی با تأکید بر اینکه الگوسازی ما برای مفهوم خانواده، جمعیت، شهر و سکونت با سه سیاست‌گذاری کلان با محوریت محدوده‌ای، تراکمی و جمعیتی روبه‌رو است، تصریح کرد: امروزه منابع محدود و نیازها بیشتر شده است چرا که جامعه رشد کمی و کیفی داشته و این بدان معنا است که کمیت جمعیت و کیفیت تقاضا افزایش یافته است.

معاون پژوهشی پژوهشکده ثامن اضافه کرد: با توجه به سه دسته سیاست‌گذاری و صورت مسئله رشد جمعیتی و نیاز به مسکن، مسئله الگو مطرح می‎شود؛ خدواند متعال در آیه 14 سوره نوح فرمودند: «و حال آنکه او شما را «از نطفه‌ای» به انواع خلقت و اطوار گوناگون بیافرید.» لذا ارائه دادن یک الگو به عنوان الگوی مطلوب ما را دچار خطای ادراکی می‌کند چرا که پرودرگار انسان‌ها را گوناگون آفریده است.

وی با بیان این‌که طبایع، ذوق‌ها و مزاج افراد گوناگون است، ادامه داد: یکی خلوت بیشتری دوست دارد، دیگری شلوغی، یکی علاقه‌مند است بیشتر وقتش را در خانه بگذراند، دیگری متمایل است که بیشتر وقتش را خارج از خانه بگذراند. یکی نیاز به ارتباط بیشتر با طبیعت دارد و دیگری نیاز به ارتباط بیشتری با فضای مصنوع دارد.

الگویی خاص برای خانه مطلوب وجود ندارد

اکبرزاده ابراز کرد: از سوی دیگر معیشت افراد نیز با یکدیگر متفاوت است، یکی کشاورز است و دیگری کارمند، یکی پستچی است و مدام باید در شهر تردد داشته باشه و دیگری دورکاری می‌کند و در خانه فعال است لذا با توجه به این تفاوت‌ها خانه مطلوب برای یک خانواده معاصر ایرانی از خانه‌های کوچک و نقلی شروع می‌شود تا خانه باغ‌های چند هزار متری.

وی عنوان کرد: خانه مطلوب به معنای حد وسط خانه‌های کوچک و خانه‌های بزرگ نیست بلکه خانه مطلوب خانه‌ای است که متناسب با ذائقه و نیاز مردم ساخته شود چرا که خانه‌های با متراژهای متفاوت متقاضیان خاص خودشان را دارند.

این عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تربت‌حیدریه خاطرنشان کرد: طبایع و خواسته‌های مردم با هم متفاوت است و زور و اجبار ایراد دارد؛ ما نباید کسی که دلش خانه حیاط‌دار می‌خواهد را وادار به آپارتمان‌نشینی کنیم و یا اگر کسی بخواهد در آپارتمان زندگی کند، امکان ساخت مرتفع و طبقاتی و امکان ساخت تجمیعی یا شهرکی را از او سلب کنیم و او را وادار به زندگی در منازل ویلایی کنیم.

وی تصریح کرد: اختیار گزینش این‌که افراد در چه مساحتی و در کجای شهرها زندگی کنند را باید به سلیقه و اقتصاد خودشان محول کنیم. همه ما قدرت انتخاب‌ داریم با وجود این نمی‌توانیم به همه همان چیزی را که می‌خواهند ارائه دهیم چراکه اگر همه بر فرض مثال منزل ویلایی بخواهند فاصله‌های آن‌ها از مرکز شهر با هم‌دیگر مساوی نیست.

مطالبه‌گران موانع را از سر راه انتخاب آزادانه و بهینه مردم بردارند

اکبرزاده با تأکید بر این‌که هر کاری کنیم سطحی از رضایت‌مندی و مطلوبیت تأمین نخواهد شد و خطاست که انتظار داشته باشیم چنین اتفاقی بیفتد، مطرح کرد: مطالبه‌گران شهری که می‌خواهند به سیاست‌گذاران شهری فشار آورده یا آدرس بدهند باید بکوشند که موانع را از سر راه انتخاب آزادانه و بهینه مردم بردارند.

وی با اشاره به سه دسته سیاستی در حوزه جمعیت، تراکم و محدوده شهرسازی، اظهار کرد: به نظر می‌آید که بهتر است تا حد ممکن جمعیت‌پذیری شهرها افزایش یابد هر چند که توجه به این نکته بسیار ضروری است که افزایش الگو جمعیتی به شرایط اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی بر می گردد.

معاون پژوهشی پژوهشکده ثامن عنوان کرد: افزایش الگو جمعیتی چندان در اختیار برنامه‌ریزان شهری نیست هرچند می‌توانند از طریق گران و یا ارزان کردن فضا و دادن اختیارات، مطلوبیت‌هایی ایجاد کنند تا قانون جوانی جمعیت عملیاتی شود.

وی تصریح کرد: برخی از شهرها و کشورهای دنیا برای جمعیت قیودی را وضع کرده‌اند، مثلا افراد برای سکونت در مسکو باید گواهینامه‌ای از دولت اخذ کنند چرا که دولت ظرفیت جمعیتی ساکن در مسکو را بسته است و کسی نمی‌تواند  به آن‌جا مهاجرت کند مگر این‌که گواهینامه سکونت در آن شهر را اخذ کند.

اکبرزاده با بیان این‌که کشور ما زیرساخت حقوقی، اخلاقی و اجتماعی ارائه گواهینامه سکونت را ندارد، اظهار کرد: دو سیاست اصلی افقی‌گرایی و عمودی‌گرایی برای فراهم آوردن زیرساخت‌های شهر لازم است بنابراین نیاز است که تراکم شهرها افزایش یابد و هچنین زمین به شهرها الحاق شود.

وی با تأکید بر این‌که شهر موجودی یکنواخت نیست، تصریح کرد: برخی نواحی شهری ظرفیت پذیرش تراکم بیشتر، آپارتمان‌سازی و بلند مرتبه‌سازی را به لحاظ شبکه معابر، وضع زیست‌بوم «وزش باد و آلودگی»، زیرساخت‌های شهری و تأمین خدمات، دارند از این رو جایز نیست که این نواحی شهری را در پنج یا شش طبقه متوقف کنیم.

با مرتفع‌سازی به مردم اجازه زیست در هسته مرکزی شهر را بدهیم

این عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تربت‌حیدریه اظهار کرد: وقتی زیرساخت‌ها و خدمات برای مرتفع‌سازی فراهم است می‌توان تا حدی که مطلوبیت زیست در آن محدوده مختل نشود، تراکم را افزایش داد تا با این شیوه بتوانیم در هسته مرکزی شهر و نه در لایه دوم و سوم به مردم اجازه زیست بدهیم.

وی با بیان این‌که امروز برخی محدوده‌های شهری در نقشه مشهد وجود دارند که می‌توانیم تراکم‌شان را افزایش دهیم، خاطرنشان کرد: از سویی دیگر باید دست شهرسازان را برای الحاق کردن نیز باز بگذارند چرا که دلیل اخلاقی وجود ندارد که خطی رسم شود و بگویند درون این خط شهر است و از این لبه و خط به آن طرف دیگر شهر نیست.

اکبرزاده ادامه داد: شهر مرزبندی را نمی‌پذیرد و به شکل غیرقانونی از روی خطوط مرزی عبور می‌کند و تنها مدیریت شهری است که نمی‌تواند هزینه پروانه‌ و خدماتش را دریافت کند با وجود این سرباره جمعیتی و استهلاکی این ساخت و ساز غیر رسمی را در خودش می‌پذیرد.

ویلاسازی‌های غیرمجاز یعنی به رسمیت نشناختن تقاضای توسعه افقی

وی با تأکید بر این‌که بیش از سه برابر مساحت مشهد در اطراف و محدوده این شهر با غلبه رو به غرب، شاهد ویلاسازی و خانه‌سازی غیرمجاز هستیم، اضافه کرد: ویلاسازی و خانه‌سازی‌های غیر مجاز به این معناست که مدیران و قانون‌گذاران، تقاضای عظیم توسعه افقی را به رسمیت نمی‌شناسند.

معاون پژوهشی پژوهشکده ثامن ادامه داد: به رسمیت نشناختن تقاضا برای توسعه افقی موجب می‌شود که ساخت‌وساز در اختیار بازیگران پیدا و پنهان دارای زمین از نهادی، خصولتی، عمومی تا خصوصی، باندی و جناحی باقی بماند و تنها به عزیزکرده‌ها محدوده الحاق و در نتیجه زمین‌های آن‌ها گران شود.

انحصار و احتکار زمین مخالف قانون جوانی جمعیت

وی تصریح کرد: به رسمیت نشناختن تقاضا برای توسعه افقی باعث می‌شود که ظرفیت سکونتی دشت مشهد گروگان ثروت‌اندوزی گروهی محدود قرار گیرد و انحصار زمین مهم‌ترین رکنی است که ضد قانون جوانی جمعیت و افزایش جمعیت عمل می‌کند.

اکبرزاده افزود: ما با برخی تعاریف حقوقی، انحصار و احتکار زمین انجام می‌دهیم، این در حالی است که تا وقتی از طریق احتکار زمین، اراضی درون محدوده خودمان را گران نگه داریم، زندگی مردم را گروگان گرفته‌ایم و کاملا خلاف قانون جوانی جمعیت عمل می‌کنیم.

وی عنوان کرد: آستان قدس رضوی قسمت‌های قابل توجه زمین‌های درون محدوده شهری که کاربری‌های مسکونی دارد را در بازار ساخت‌وساز عرضه نمی‌کند و نتیجه اینکه زمین‌های شهری گران‌تر می‌شوند این در حالی است که می‌کوشد زمین‌های خارج از محدوده شهری را به درون شهر الحاق کند و این مسئله، سوالی اخلاقی را مطرح می‌کند که آیا گِران کردن موقوفه، ما به‌ازای اینکه جلوی رشد جمعیت و رشد کمی و کیفی شهر را بگیرید در راستای اهداف موقوفه و امام شریف است؟

دولت و آستان قدس دو بازیگر مهم در احتکار زمین

این عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد تربت‌حیدریه اضافه کرد: احتکار زمین مسئله اصلی ماست و در هر شهر بازیگرش متفاوت است اما جدی‌ترین بازیگر احتکار زمین در مشهد بعد از دولت، آستان قدس است.

وی گفت: از این جهت دولت نقش اصلی را در احتکار زمین دارد که دولت علاوه‌بر زمین، شأن سیاست‌گذاری نیز دارد اما اعمال نمی‌کند، لذا دولت و آستان قدس از مسببان عدم رشد جمعیت در مشهد هستند اما در سایر استان‌های کشور، دولت به تنهایی این نقش را ایفا می‌کند و بازیگران دیگر آن اوقاف، زمین‌داران، بانک‌ها و شرکت‌های خصولتی در حوزه زمین و اراضی هستند.

اکبرزاده اظهار کرد: تا زمانی که متوجه نشویم انحصار زمین جنایت علیه مردم است، سیاست‌گذاری مسکن برای جوانی جمعیت، انشایی کسالت بار است که نمره قبولی نمی‌گیرد.

انتهای خبر/